房屋瑕疵交付责任如何承担？

当前，因房屋质量问题而引发的交付纠纷是商品房买卖合同纠纷的主要类型之一，也是审判实践中的难点问题。一些购房者因房屋存在质量瑕疵而拒绝在约定时间接收房屋，进而要求开发商承担维修和逾期交房违约责任。

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法妞网友咨询：

房屋瑕疵交付责任如何承担？

刘瑞凤律师解答：

商品房买卖合同中，双方对约定交房期限内出卖人交付未达交房条件的房屋而买受人选择同意接收、并由出卖人向买受人支付违约金的条款，不应认定为无效条款；在双方达成上述约定，且出卖人在交房期限内交付符合法律规定交付条件的房屋的，买受人无权拒绝交房并以此为由主张逾期交房违约金，但出卖人仍应承担瑕疵担保责任；商品房通过勘察、设计、施工、监理及建设单位竣工验收，并经消防验收合格的，即已符合法律规定的交付条件。

房屋存在一般性的质量瑕疵，开发商应向购房者承担修复责任并赔偿购房者的相应损失。需满足下列条件：房屋存在质量瑕疵问题；房屋质量瑕疵问题发生在保修期内；开发商存在拒绝修复或在合理期限内拖延修复的情形；开发商的违约行为造成购房者损失。

刘瑞凤律师补充：

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

法院对“房屋主体结构质量不合格”或“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的裁量尺度把控较为严格，购房者提出的房屋质量问题多种多样，但总体来看，裁判中认定属于上述严重房屋质量问题的情况较少。若房屋已经工程竣工验收并办理竣工验收备案，一般认为房屋不存在上述严重质量问题，除非购房者能提供相反证据证明房屋确有严重质量问题。