疫情下关于租赁合同如何履约？

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2020 年春节期间，一场“新冠”疫情的到来，全国上下纷纷投入到这场“战疫”中，各地居民均最大限度地减少娱乐、聚餐等活动频率，不少地方政府甚至以行政命令的方式停止集聚性活动，各行各业受到不同程度的冲击，其中对于零售、餐饮、娱乐等产业的影响更甚，不少企业甚至不得不暂时停业。

法妞网友咨询：

疫情下关于租赁合同如何履约？

张磊律师解答：

“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

在实践中一般认为不可抗力包含以下几种：1、自然灾害：山洪、地震等致使合同事实上无法履行。例如，地震摧毁了出租的物业，使得租赁合同无法履行。2、战争。3、社会突发性事件。这里指的是不可预期、非常态性的事件：例如罢工、骚乱等。在这种情形下，整个社会的秩序陷入混乱，合同的履行无法实现。4、政府行为。这里的政府包括了国家立法机关、司法机关、行政机关在内的所有权力机构，当政府的行政行为影响了合同的履行，或者导致合同无法履行时，该政府行为是可以作为不可抗力来定义的。

不能因“疫情”被认定为不可抗力，就一定可以减免租金或者解除合同。需要根据具体案情作出相应处理。一般情况下，出租方提前解除租赁合同的举动属于违约行为，需要承担违约责任。只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同；在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力，相反，构成违约。

张磊律师补充：

因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

一方以疫情构成不可抗力为由主张免除部分或者全部责任需要同时满足如下法律构成要件：1）疫情构成不可抗力；2）疫情与不能履行合同义务之间存在因果关系；3）疫情未发生在合同义务迟延履行期间。