当前观察：开发商违建出售致被拆购房者如何预防及维权？

违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物或者构筑物。随着违法建筑整治工作持续推进，该类案件数量明显增多。拆违行政执法涉及的法律、政策规定相对复杂，也关系到行政相对人的重要利益，在审理中确实存在不少难点。

法妞网友咨询：

(资料图片)

开发商违建出售致被拆购房者如何预防及维权？

陈思文律师解答：

部分开发商给业主的“赠送面积”是通过擅自变更规划设计、违章搭建起来的。具体操作手法是采用了“阴阳设计图纸”的方式，先按照违建前的房型设计图，在建设项目通过规划验收后，再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司对房屋进行二次装修改造。

开发商出售违建被拆，购房者损失的维权并非通常老百姓所想的“集体向有关部门投诉、拉标语横幅”那么简单，关于合同的约定内容、开发商宣传语、房屋质量等细节因素都会影响业主房屋及损失索赔的最终结果。

陈思文律师补充：

首先，购买者应向相关部门核实，查看开发商该项目设计及规划验收情况。其次，查阅、核实与开发商签订的合同中，是否包含赠送面积的相关约定。第三，若有证据证明开发商违建部分改变原来的结构设计，使房屋存在质量安全隐患的，可要求解除合同，退还房屋返还购房款并赔偿损失。造成开发商未按照合同约定履行办理房地产证义务的，购房者可要求其承担违约责任。

由于行政执法受人力成本所限，而开发过程相对隐蔽，不易被发现，使得违建往往是事后查处拆除，购房者的权益和损失成为了最大的牺牲。

因此，建议从规划设计、销售宣传、交付使用三个阶段建立系统化的监督处置机制，从事前开始进行审查，防止违建木已成舟，造成大量购房者损失。

购房者在挑选房屋时，无论是开发商的宣传广告还是售楼人员的口头承诺，都需要理性审视与甄别，并要求开发商把宣传的承诺写入合同约定条款。

同时留意收集与购房有关的宣传册、视频、样板房照片以及小区的规划图，以便在日后发生纠纷时作为维权的证据。