房屋转租合同有怎么样的效力，如何规定的？|焦点热议

房屋转租行为，在目前的房屋租赁市场中普遍存在。以房屋出租人事前是否同意转租为标准，可以将房屋承租人在租赁期限内向第三方（房屋次承租人）转租房屋分为两种情形，即事前经房屋出租人同意的转租和事前未经房屋出租人同意的转租。那么房屋转租合同有怎么样的效力，如何规定的？

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房屋转租合同有怎么样的效力，如何规定的？

【资料图】

辽宁正直律师事务所孙庆华律师解答：

经过出租人同意的转租合同是有效的；原租赁合同对转租问题未明确约定，承租人转租的，合同有效；没有经过出租人同意但是次承租人善意的，合同有效。

《合同法》第224条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”

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辽宁正直律师事务所孙庆华律师解析：

租赁合同与转租合同并非主从合同，而是因为租赁合同解除，承租人丧失租赁权，转租合同就因赖以存在的基础不复存在而不得不终止。具体理由如下：

首先，主合同是指不需要其他合同的存在即可独立存在的合同。合同是指以其他合同的存在为存在前提的合同。从合同以主合同的存在为前提，没有主合同就不可能有从合同。

虽然在大多数情况下，转租合同以租赁合同的存在为前提，但是，即使没有租赁合同存在，转租合同也能独立存在。例如一方因无因管理将他人房屋出租给第三方该租赁合同关系即不以租赁合同的存在为前提。

其次，虽然转租合同在发生上、效力上、转让上、消灭上均受到租赁合同的限制，即转租合同的生效要件之一是租赁合同的有效存在，但是就转租合同的内容而言，转租人与次承租人均具有独立于租赁合同的法律利益，即转租人为了获取租金，次承租人则为了获得租赁物的使用、收益之权。因此这并不符合主从合同之间关系的内容。