北京买房：理清思路，购房建议747 焦点关注

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

【资料图】

一

Q:

一直在关注莱圳家园，发现这个小区总价850左右的户型客厅朝北，暂时没有更好的户型，就又往北看了看。昌平和海淀交界的知本时代，同样的价格能买一百多平的三居，有些意动。

但又想到一个问题，就是海淀北部已经有大量的新盘在上市，会不会对知本时代这种学校和品质都一般的小区价格造成冲击？哪怕是品质更好一些的莱圳家园，也就是位置相对优势一些，在户型和总价上都拼不过新盘了。

A：

1、知本时代，之前这么多年就是跟随大盘，没输也没赢，典型的自住+保值的。

2、造成冲击有可能吧，看多少房了。一般来说得势均力敌才能造成冲击，至少是有挑战性，否则很难说挑战和淘汰。

一个单位里如果有1000个老员工，在不考虑经济大环境的情况下，你觉得来多少新员工能对老东西们产生冲击？怎么也得上百吧，而且还得是源源不断的，否则新入职的没多久也成老员工了。

反正市场一直存在，西三旗这儿也不是今天才被发现没什么太强的优势了，知本时代也谈不上板块标杆。所以是否被冲击就看新盘的数量吧，西三旗估计有个5万套房左右，算算新盘有多少吧？

3、也就是位置相对优势一些？看来挺瞧不起“地段儿”的啊。那要这么说的话，海淀也没什么特殊的，北京也没什么特殊的，在户型和总价上都拼不过郊区与河北的新盘，或许再过几年连鹤岗都拼不过呢。

这就看自己重视什么吧，常规来讲房子的价值大部分由地段儿体现，然后是产品性质和品质。当然没有人不喜欢新房，永远都是新的好。注重自住就买新的，注重保值什么的再选地段儿好的吧。没标准。

仅供参考。

二

Q:

通州一套近梨园地铁站129平550w左右（预计环影也不会带来房产增值），一套近果园地铁站99平400w左右（一直在跌），无贷。海淀两套，一套婆家住，一套自住。娃今年夏天开始在海淀上幼儿园，我父母今年退休，想给他们换一套离五道口中关村一带开车半小时内可到达的别墅，新盘或15年以内二手，周围超市商场等设施开车四十分钟内可达，最好不要合院。不用考虑学区和医院。

请问：1. 有什么推荐的别墅楼盘吗（预算1500万以内）？2. 通州房子建议买哪套（海淀不卖）？

A：

1、环球影城不用估计，肯定不会带动增值，逻辑上就讲不通，全中国也没有先例。

2、别墅我推荐不了，我一般都是从投资保值角度分析的，这种消费为主的产品不合适推荐。这看自己喜好就行，毕竟房子是用来住的，别墅类的反正也不用考虑保值。

不过也考虑好，一般都是确定不在乎用房子保值的才买别墅呢，这连通州的房子都琢磨增值，1500万，真的这么大方吗？还是考虑好吧，全北京的别墅可没有一个在保值上算多好的。

3、通州的，这最好是告诉我什么小区，要不然我真猜不着，胡说八道也不合适啊。常规建议是郊区房子如果不自住，尽量保留离地铁近的、房龄相对新的，品质较好的板楼小区。户型以紧凑型的为主，小两居为主，其次是小一居，再其次小三居，相对租金合适，流动性也较好。这自己参照吧，我实在猜不着。

仅供参考。

三

Q:

目前在首开常青藤两居和紫金书院111户型之间犹豫，常青藤单价也快8万了，周边新房单价差不多，离地铁更近，似乎常青藤没什么优势了，担心站岗。紫金书院临街的单价6万，2楼的不到6万，开发商说的配套如果能兑现还行，但是户型太差，也下不了决心。总价700，保值投资为主，合适的话以后自住，应该怎么选呢？

A：

1、房子从投资角度当时是首选地段次选品质了。既然觉得常青藤没优势，那二手房价格凭什么不跌啊？反正在二手房业主，接盘人和旁观者之间，必定有一个不懂行情的，就看自己认为是谁了。

新房永远都会有，一茬接一茬，永远让人感觉二手房没优势，那担心站岗还有头儿吗？买了新房就不担心了，不成为二手房吗？这看自己的观点吧。

2、紫禁书院，开发商能说这种话？要么就是高手，说这话的时候带着语境；要么就是房子太好卖了，懒的搭理看房的；反正不太可能是傻叉，这种话不符合营销话术。一般来说投资没有买带硬伤的房子的，明知道是矬子，但非得幻想成为将军，不容易。

3、简单说吧，反正要是我的话会首选常青藤。其他的就看自己的喜好了，自住为主。

仅供参考。

四

Q:

西城一套老破小，朝阳郊区一套大点的经适房。目前西城租房住，为了孩子上学。现在用不到学区。工作地点目前不在北京，熟悉地方都是南二环右安门附近。想提高居住质量和保值。换哪套？换到哪里比较好？要不要换？还有三年半孩子高考了。就租房三年？

A：

1、我猜不着都什么小区。常规建议是既然不用学区就在高峰期过去之前换掉学区房，注重自住就凭自己的喜好，注重保值的以朝阳为主。

2、换到哪里我也不好建议，北京太大，这问题太虚。而且想换房子还是先谈预算吧，我也知道聊钱挺俗的，但不谈钱光聊理想也没什么意义。

3、换不换的自己决定，赌一把就不用换呗，万一赢了呢。这自己上网搜搜历年的人口出生数据吧，都是明摆着的，就看自己怎么解读了。

4、是否租房外人不好建议。

仅供参考。

五

Q:

目前由于首付有限，总价考虑300以里的。工作在三元桥附近，看了看常营定福庄那边。买房是因为目前住的地方离上班的地方有点远，主要是为了方便上班，离上班的地儿近一些。

想选离地铁六号线或者一号线近的，婚前自住，婚后租出去。常营这附近搜着看了看，有老小区，像妇联小区，也有像东领鉴筑，美然动力，苹果派，柏林爱乐这种，但不太清楚这几个优缺点。想看看您分析推荐这几个哪个？

A：

1、优缺点，老房的优势就是得房率高，保值也相对稳定，只要没硬伤就是跟随板块大盘，不吃亏不占便宜。劣势就是居住体验普通，流动性弱，出手的时候未必好卖。常规建议都是确定长期持有的再卖，轻易不卖的话也就无所谓流动性了。

2、 东领鉴筑的优势就是租金高，自住和出租都合适。保值什么的普通吧，一般都弱点儿

从小区来讲，这些年保值较好的是苹果派和柏林爱乐，地段儿更受追捧一些。这价位能买到的基本都是开间，尽量买楼层和朝向没硬伤的吧，应该是柏林爱乐的选择多一些，苹果派够呛。

3、这考虑好自己是以什么为主吧，在预算不是很高的情况下不可能各项都兼顾，怎么都得取舍。如果是我的话就先看柏林爱乐了，相对能兼顾。

仅供参考。

六

Q:

我也是K2十里春风的业主，买的158m联排，500多万，现在中介说降100万都不好卖，看了您的点评更担心了，会不会接着降啊？我当初是为了养老的，并没打算赚钱，可这是我的全部积蓄了，当初儿子就很不同意，现在装修也没完成也住不了，非常的纠结。请问如果是您会怎么做才合适？

A：

1、我没点评十里春风，只是说自己判断周边的各种配套是否能按照规划时间完成？如果能完成就算达到预期，价格也大概率不再走低；但如果不能按规划时间完成，那就说不太好了。

2、其他我也不好说什么，确定是养老就关心自住吧，别太考虑什么赔赚的了，房子本来就是用来住的。但考虑好，158平的联排，是四层的吧？楼梯就占走不少面积，那这每层的面积才多少，能舒服吗？如果是年轻人还好说点儿，爬上爬下的不嫌累，作为养老可未必合适。

反正考虑好吧，多数人是不太适应爬楼梯的，吃个饭都得上下楼，出门忘了东西还又得爬一趟，对于老人挺辛苦的。之所以这些年流行大平层，就是因为复式等带楼梯的产品适应人群窄，将来出手的时候也费点儿劲。

3、总之，如果是我就多从居住角度考虑了，先确定是否自住，然后再说是继续装修还是干脆卖掉。一般来说，不太建议这种小面积联排，自住和清洁都不太合适。

仅供参考。

七

Q:

有些人连几万都拿不出来，却觉得几百万是小钱儿，这是为什么？

A：

很简单，因为没挣到过大钱呗。甭说别人了，我年轻的时候也一样。刚上班的时候在部委机关，福利好但工资低，才200多。然后有一天遇到大一届的学长，他在外企上班工资高，说不到一年已经有3万的积蓄了。

当时听到这个数字我没有羡慕嫉妒恨，而是看不起，觉得3万太少了。这我是没换工作，如果换的话，一年攒5万也是正常的啊。

但过了俩月想明白了，我一个月才200多，这辈子我也攒不下5万啊。甚至后来几次换工作，直到年薪10万了都没攒到过5万。这才知道挣钱和攒钱是两码事儿，挣的多未必攒的下。

所以说，有句话是“事非经过不知难”，得经历过了才知道什么事儿都比想象中的难度大。后来我之所以能攒下钱，一是因为当小领导了，既能报销也没工夫乱花钱了；二是觉得该结婚了，不攒钱买房不合适，这才开始真正储蓄。

……

现在网上的年轻人之所以觉得百万不是钱，那就是因为没真正体验，总觉得自己只是没机会，一旦换个好工作立刻就能赚到。其实呢，甭说找不到好工作，就算是找到了也未必挣的着。这年头，钱难赚屎难吃，挣钱如吃屎。甭说百万了，北京大多数家庭连30万储蓄都没有。

别不信，看看数据就知道了。北京的人均储蓄是20万，也就是三口之家应该有60万。但这是平均值，而现实中是至少砍一半的，也就是说，在普通百姓里，30万就是中位数了。那不到30万的肯定就是大多数了呗。

……

前些日子看过个统计，说在快毕业的大学生里，有70%的人，认为自己毕业五年后就能年薪百万。不知道这统计是真的假的，但有可能吧。反正我没毕业的时候也认为自己应该至少年薪5万。那可是90年代初期，大多数人的月薪才300左右，我够有志气的吧？但毕业一年后就知道了，高薪工作是真他娘的难找啊。

现在也一样，我不觉得年轻人狂妄一些有什么不好，人生路上的必经阶段，等经历的多了也就明白了。郭德纲有句话：30岁之前如果不狂，那没前途；30岁之后如果还狂，肯定没出息。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！