解析暴雨后易引发的三类纠纷:物业公司莫以不可抗力为借口消极履职

物业公司莫以不可抗力为借口消极履职

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北京西城法院解析暴雨后易引发的三类纠纷

受连续强降雨影响,京津冀多地近日出现洪涝灾害。北京市西城区人民法院对相关案件梳理后发现,暴雨等极端天气出现后容易引发相邻关系、物业服务、车损理赔这三类纠纷,涉及不可抗力导致合同履行受阻的纠纷也不在少数。西城区法院法官结合以往审判案例对这三类纠纷依法处理进行了解析。

在西城法院此前审理的一起案件中,老张家和孙女士家是上下层的邻居,住楼上的老张在拆建房屋期间破坏了正常的排水结构和地面防水层。赶上雨季,雨水不停地渗进老张家中,不仅淹了自己,下渗的雨水也导致楼下孙女士家中的墙壁、地面木地板及室内空调机受到水浸。

“根据相关法律规定,因排水不当致使他人财产受损的,侵权主体应当停止侵害并赔偿损失。”西城法院法官助理江浸月说,这起案件中正是由于老张拆建房屋时的不当行为,导致排水不畅,让自家和楼下都遭了殃,对邻居的损失,老张应当承担赔偿责任。

据江浸月介绍,因暴雨引发的相邻关系纠纷,主要包括两大类,一是因一方翻建、修缮房屋以及道路硬化等在相邻权人间本就存在矛盾,遇暴雨后相关矛盾激化;二是因排水不当叠加暴雨因素,导致他人房屋及屋内物品等财产受损。

“部分城区老旧平房或农村自建房屋本身存在安全隐患,不具备应对暴雨等极端天气的条件。”江浸月说,相关管理部门应进一步强化风险意识,加强对老旧平房、自建房屋改建管理,从源头防范邻里纠纷及安全隐患,防止因暴雨引发房屋浸泡受损或倒塌等严重后果。

此外,法官提醒,私搭乱建、占用公共空间等行为不可取,房屋所有权人、用益物权人、承租人等在修缮房屋时应考虑周全,避免给相邻权人造成不便引发纠纷。对于因装修公司偷工减料造成的房屋漏水,应由装修公司按照合同承担相应违约责任,没有合同约定的建议按照实际损失由双方协商解决,协商未果的可诉至法院维权解决。

除了邻里纠纷,物业合同纠纷也是雨后常见的纠纷之一。对于业主的不满,物业公司常常拿出“暴雨是不可抗力”作为挡箭牌,试图为自身免责。

在西城法院审理的一起案件中,一公共露台直径约6厘米的下水地漏被杂物堵住,最终因暴雨导致业主家被露台的积水淹泡。事后,物业公司称暴雨属于不可抗力拒绝赔偿业主损失。法院审理后认为,公共区域的下水地漏被杂物堵塞,存在暴雨时形成严重积水的风险,且时值雨季,物业公司对此风险应当能够预见,作为管理人需要对相关排水区域进行必要巡检,但其并未采取措施处理露台杂物,最终造成管道堵塞,存在管理过失责任,须对此承担赔偿责任。

“不可抗力指的是不能预见、不能避免且不能克服的现象,如果从物业公司的预见能力来看,其应当预见(如气象部门提前发出了暴雨提醒等)而没有预见,或是消极履职,未采取任何措施阻挡损害后果,就不能以暴雨等极端天气为不可抗力进行免责。”西城法院法官助理于雯静说,根据《物业管理条例》相关规定,物业的职责范围包括按照物业服务合同的约定,提供相应服务,在遭遇暴雨等极端天气前后,物业公司应当按照合同约定,采取积极措施保护小区业主的人身和财产安全。

西城法院对此类纠纷调研后发现,因物业公司管理失职造成的影响范围较广,很容易引发批量诉讼。对此,西城法院提醒,物业公司应加强对小区的管理,尤其在自然灾害多发季节,应严格落实小区安全管理责任;业主在发现存在楼顶漏水、下水管道排水不畅等隐患时应及时向物业报修,也可以联合其他居民集体向物业提出维权要求,同时采取措施降低自身财产损失,维护自身合法权益。

此外,针对地库进水导致车辆被泡引发的物业服务纠纷,于雯静说,物业公司应当对小区的排水设施进行周期性检查和维修,确保排水口排水畅通,在雨季来临时,物业公司应当尽到更高的注意义务,比如准备沙袋、抽水机等防洪设施设备,随时关注暴雨气象预报,根据气象部门的预警向业主发出通知,暴雨险情发生后采取阻止车辆进入地库、关闭地库门的合理措施保护业主的人身、财产安全等。

“如果物业公司在预防和补救两方面未尽职尽责,则需要对损失承担赔偿责任。”于雯静说。

在本轮强降雨期间,有许多车辆被困水中,甚至被雨水冲走。对于车主来说,自己的车辆被淹能否获得赔偿?

对此,西城法院提醒,根据2020年9月起施行的《关于实施车险综合改革的指导意见》,将此前需要单独附加的发动机涉水险、全车盗抢险、玻璃单独破碎险等六项保险责任纳入机动车损失保险保障范围。根据车损险的相关条款规定,因为自然灾害、意外事故造成的机动车直接损失,且不属于免赔范围内的,都可以依照约定进行赔偿。

国家金融监督管理总局北京监管局在7月31日发布提示,车险综合改革启动后,车辆损失保险保障范围已涵盖暴雨、台风等自然灾害造成的损失。

“因此,购买了车损险的车主,发现暴雨导致车辆受损的,可以向保险公司申请理赔。”江浸月说,需要注意的是,车辆被淹后发动机熄火,一定不要强制启动发动机,否则引起的发动机损坏,将被保险公司认定为属于“遭受保险责任范围内的损失后,未经必要修理继续使用,致使损失扩大的部分”的责任免除情形,不予理赔。此外,如被保险人或驾驶人明知前方积水严重还冒险涉水,此种情况下造成的损失,也不能获赔。

对于被洪水冲走的车辆,西城法院提醒,车主可在灾后通过公安机关协助寻找车辆并进行保险定损理赔;当车辆无法找回时,对于已投保车损险的车辆,车主可到公安机关申请开具车辆灭失证明,再到车管所办理车辆注销手续,一般而言,保险公司会视情况推定全损进行理赔。