房款交了但未过户 遇到开发商被查封 《物权法》这样保护买方权利

房价高已经让购房者很头疼了，但这不是最糟糕的，就怕买房买到个遥遥无期的“期房”，如果说遥遥无期还有盼头，那么让购房者最心凉的还是项目无法交房甚至开发商跑了等问题，那很可能就是房财两空的结局。

尤其是当下，房地产行业正处在从高速增长时代向高质量发展阶段转变的时期，过去曾高度依赖高周转、高杠杆、高负债的房企很可能面临巨大危机，从国家到地方也纷纷向购房者发出风险提示，同时也在保交楼、维护购房者合法权益方面作出更大努力。

国家更是给出房地产市场软着陆的方案，尽量不让房企简单倒下，因为基于房地产的巨大影响波及范围之广，也在收并购方面给出了很多的引导政策。有问题不可怕，可是，我们的购房者或许是倾尽一辈子甚至几代人的心血才凑够的房款，如果遭遇买房后房子没下来该怎么办呢？

最近，有一个案例非常火，也引起了大家的讨论。

说的是一位购房者在签订书面《商品房买卖合同》并全额交付了购房款项后，却因为尚未来得及办理过户登记，法院就把该房子查封了，因为实质上还是卖方的，可是购房者当然不符，认为自己已经全额交付房款，只是房子还没有到手，应该在强制执行时有所有权请求，但法院并没有支持。

我们直接看结果。最高院判决，依据《物权法》第九条规定，因案涉房屋并未办理所有权过户登记，当事人虽已全额缴纳购房款，但其仅享有依据《商品房买卖合同》要求开发公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有该房屋所有权，故一审法院未予支持当事人确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求。

看到《物权法》我们应该知道了，这个案例是之前的，并不是最近的，查了下，是2020年5月21日立案的，也就意味着是在2021年1月1日《民法典》之前。我们都知道，《民法典》自2021年1月1日起施行，《物权法》同时废止。

未予支持购房者的所有权请求，其实最主要的还是因为法院另一种说法，经审查，根据《商品房买卖合同》约定，案涉房产的用途为“仅作商业使用”，并非用于居住。但购房者上诉主张其购买上述房产系为了居住，与房屋用途矛盾，亦与其一次性购买六套房产的行为相矛盾。

这个判决结果也是引发了热议，众说纷纭。有一个说法引起了大家的注意，那就是这个案例或许具有特殊情形，而且也是在《民法典》颁布之前。

《民法典》颁布之后又是怎么规定的呢？我们来看一下。《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

而2021年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中，第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）查封之前已签合法有效书面买卖合同；

（二）查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

所以，如此看来，如果我们是普通的购房者，买房交钱却尚未完成过户登记等，如遇卖方被强制执行，那么购房者应该是享有一定权利的，但还要弄清楚三个法律问题。

只有满足三个条件时，购房者才可以排除法院的强制执行：一是已签订合法有效的书面买卖合同；二是购房用于居住且名下无其他居住用房；三是已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。

个人认为可能是前文案件中的购房者未得到法院支持是因为第二条不满足，不是用于居住，且买了6套等矛盾问题。

我们再看另一个判决，开发商破产无法交付房产，消费者购房款优先于工程价款返还！

法院判决认为，购房者买了开发商的房子，虽然该商品房具有一定的经营属性，但其价值及所预期的经营收益承载了对其家庭的生存保障功能的，开发商未能建成房屋即进入破产清算状态，购房者的购房款返还请求权应优先于案涉工程施工单位的工程价款优先权优先受偿。

如果购置的商品房尚未交付，却因开发商陷入金钱债务纠纷，房屋被法院查封。对此，法律规定赋予符合特定条件的房屋消费者类似于所有权人的地位，可以请求法院排除对其所购买房屋的执行。

这也是对购房者的权益保护，其实，为平衡房企、购房人、其他债权人之间的关系等，最高人民法院先后出台了很多司法解释，赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。

总之，特别要注意的是，每个购房者面临的情况各不相同，所以法院判决也是千差万别，但无论如何，法律会尽量保护购房者的合法权益，特别提醒的是，司法实践中，即便是最高院对于一些法律问题，可能也存在不同的判决，所以，一旦遇到问题，购房者也要尽可能拿起法律武器来保护自身合法权益。当然，在买房过程中，也尽量避开问题房企，选择财务指标健全的开发商。